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城市片区开发中政府平台公司 与社会资本方合作实操锦囊
来源:四川秦巴新城集团??? 作者:秦巴集团??? 发布时间:2021-03-16??? 阅读:
 加快城鎮化進程,是各級政府積極推進的一項重點工程,也是政府政績的一個重要體現。城市片區開發建設是城鎮化建設的具體步驟,在于把城市發展規劃變成一個個具體的片區開發項目。在片區開發中,政府一般會授權政府平台公司來承擔具體的投資建設任務,但單靠政府平台公司難以完成一個片區的大額持續投資,一般會尋找社會資本方進行合作,本文就城市片區開發中政府平台公司與社會資本方的合作需要注意的事項,提出建議如下:
  一、獲得政府合規授權,清晰雙方的責權利
  政府授權有關部門以合法的文書形式,進一步清晰政府平台公司與政府在片區開發項目中的責任、權利和義務,對征遷安置的協調運作、土地出讓資金的運作路徑、收益問題,形成清晰的約定,做到有據可循,合法合規獲得政府授權,成爲土地一級整理和開發建設的合法承載主體。土地儲備整理有具備資格的主體承擔,一般是土地儲備中心,由其將土地一級整理開發授權給政府平台公司。
  二、選擇合適的社會資本方
  結合項目開發的實際需要,按照社會資本方承擔不同的職能和需要,梳理選擇社會資本方需要考慮的因素,制定選擇社會資本方的標准和條件,爲招標奠定基礎。
  社會資本方選擇要考慮以下因素:
  1、項目實施職能的需要。項目實施中根據需要來選擇社會資本方,如融資需要還是施工需要,不同的職能需求就要選擇不同的社會資本方。
  2、考慮股權設計需要。如果政府平台公司要想對項目公司合並報表,就必須考慮分拆社會資本方,平台公司成爲第一大股東,實現合並報表。
  3、考慮政府平台公司與社會資本方門當戶對。有些政府平台公司選擇社會資本方追求高大上、攀高枝,沒有考慮條件與需求的匹配對等,一味攀高求大,難以實現長久合作。
  4、忌選擇央企或大企業集團的分支機構或挂靠機構,因爲央企繁瑣的審批程序或挂靠單位的審批難,導致項目在實施中出現諸多問題,導致合租終止,難以持續。
  5、忌選擇政府領導推薦的社會資本方或當地的社會資本方,人情因素多、幹擾因素多,在項目實施中麻煩多、難過人情關。
  6、通過公開招標選擇社會資本方。要重點關注社會資本方的籌資能力、項目建設組織運作能力,確定社會資本方的合理收益,做到合作長久。
  三、組建項目公司
  設計股權結構,起草投資合作協議、公司章程,清晰政府平台公司與社會資本方的責權利,及出資比例,明確出資各方在項目合作方中的作用和重大事項的決策權;完成工商注冊。
  做好項目公司股權設計,考慮政府平台公司合並報表,做大規模的需求。
  四、建立制定有效可行的籌融資機制
根據目前國家的金融政策和相關政策規定,首先要與金融機構結合,在現有條件下整合資源,充分利用好土地,可經營性資産資源,擴大資金來源。政府財政、平台公司、社會資本三方通力合作,通過貸款、發債、證券,爭取政策補助等多種方式融資,保障片區建設資金需求,同時把握債務風險。
短期看,銀行融資滿足眼下需求,但成本較高。長遠看,要尋求國開行、發展銀行等融資,成本低。
城市片區開發中政府平台公司與社會資本方合作實操錦囊
  五、科學規劃,先算後做,滾動發展,良性循環
  1、依據融資計劃編制項目實施計劃。社會資本方設計融資方案,通過多渠道融資,籌措資金,依據資金籌措計劃,編制項目開發建設規劃。如基礎設施、征地拆遷、居民安置、土地開發及政府交辦公益公共設施的代建業務、形成高中低項目收益合理搭配,實現收益最大化。
  2、測算投資收益。分類別對項目開發中的投資收益進行可行性分析研究,提高區域內資産資源經營收益,做到先算後做,實現片區開發整體收支平衡的目標。土地一級開發的收益比較固定,如北京一般在8%。土地二級開發收益較高,可以考慮先拿土地再尋找開發商合作,賺取高額收益。
  3、按照輕重緩急的原則,組織實施開發計劃,滾動發展。結合規劃和政府需求,指導編制項目實施計劃,以較少的合理投入,做到整理一塊,交付一塊,出讓一塊,統籌兼顧,有序合理開發,關注現金流,見到回頭錢,實現良性循環,提高資金周轉效率。
  4、在項目實施中,約定政府需要承擔的責任、義務,如項目報批報建手續的辦理,政府平台公司要主導辦理,加快速度。
  城市片區開發中政府平台公司與社會資本方合作實操錦囊
  六、規劃社會資本方退出安排
  規劃社會資本方退出的條件和考核機制;規劃項目公司清算的安排;代建項目的移交事項的約定。
  有的政府看到社會資本方賺錢,會患上“紅眼病”,往往不能保證社會資本方的收益,這是需要約定政府違約的補償機制,需要提前約定。
  七、項目實施落地保證措施
  爲了項目落地實施,需要政府出台以下措施:
  1、一把手重視,政府成立專門的開發協調機構
  成立以書記爲指揮長,由財政、土地、規劃、環保、住建、發改、新城所在鄉鎮等部門和人員參加的工作協調機構,建立例會工作制度,及時協調推進中的問題。
  2、成立拆遷安置指揮部
  政府出台統一拆遷安置政策和標准,拆遷指揮部協調解決拆遷安置中的問題和矛盾,保證土地一級開發整理項目的順利推進。
3、政府相關政策支持
梳理開發中需要政府出台的相關政策,支持政府平台公司做大規模,使政府平台公司成爲自主經營,自負盈虧、服務政府的國資平台,爲政府解憂和經濟發展服務。
  八、政府應關注的問題
  城市片區開發中政府平台公司與社會資本方合作實操錦囊
  1、政府政策的連貫性,總的政策規劃確定後,不應因政府換屆而改變。
  2、政府對土地使用出讓的控制,適時調整供地計劃和土地出讓劃撥價格。
  3、各相關職能部門的支持和配合是區域綜合開發實施的關鍵,政府要統一領導協調。
  4、片區開發的功能定位,配套的招商引資,産業入住,促進經濟快速發展和規模形成,保證預期目標的實現。
  5、引導當地居民本地就業,建立引導培訓機制,及時化解居民民生問題和就業矛盾。
  6、保護建設投資者的合法權益,創造良好的建設環境,解決當地與項目建設之間的關系和矛盾,建立誠信,爲片區開發建立和諧的外部環境。

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